[摘要] 近日，作为认真贯彻落实党中央、国务院推进农村集体经营性建设用地入市改革试点工作的重要举措，银监会、国土资源部联合印发了《农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款管理暂行办法》。这一改革也成为了农村土地制度改革和金融领域改革试点工作的重要制度安排。
据了解，《办法》共三十五条，涉及银行业金融机构业务开展和土地管理的各个环节，从贷款的目的、依据和总体要求，贷款业务开展的范围、贷款的全流程管理、贷款的风险保障机制、监管部门的职责等多方面对集体经营性建设用地使用权抵押贷款业务进行了详细的规定，主动适应了农村集体经营性建设用地与国有建设用地“同权同价”的改革要求。
房地产去库存正由地方到开始交出一些不错的“成绩单”。部分省市去库存已有所收效，截至4月底，广东省商品房库存15697万平方米，比去年年底下降655万平方米；一季度海南省房地产销售面积和销售额分别同比增长78.1%和73.9%，成为近年来增幅新高；截至4月底，宁夏吴忠市房地产库存110.9万平方米，较2015年底下降48.7万平方米。
就房地产市场整体表现而言，国家统计局投资司高级统计师李皎表示，今年以来，商品房销售量价齐升，房地产去库存取得明显进展。1-4月份，商品房销售面积同比增长36.5%，销售额增长55.9%；4月末，商品房待售面积7.27亿平方米，已连续两个月减少。
虽已取得一定成绩，但房地产去库存任务仍较为艰巨。中国物流信息中心武威表示，5月房地产业商务活动指数和新订单指数均呈现连续两个月回落走势，指数均在50%以下，显示市场供需两端均显疲弱，结合数据的变化，虽然今年以来一、二线城市的房地产销售有所升温，但难掩三、四线城市库存依然较大的压力。
“当前，不少三、四线城市房地产库存不降反升，这是需要注意的。前期大量的住房建设积累了较大库存，居民较弱的购买力、不活跃的市场交易又无助于缓解库存压力，而当地居民购房的潜力及城镇化的作用也没有很好地发挥，这些都限制了三、四线城市去库存的推进。”
具体来看，在适用地区方面，《办法》明确允许开展抵押贷款的农村集体经营性建设用地仅限于国家确定的15个入市改革试点县（市、区）地区。对适用地类，《办法》则明确农村集体经营性建设用地是指存量农村集体建设用地中规划为工矿仓储、商贸服务等经营性用途的土地。
与此同时，对于具体哪些地类可以开展抵押贷款，《办法》规定以出让、租赁、作价出资（入股）方式入市的和尚未入市但具备入市条件的农村集体经营性建设用地使用权。
在操作上，所谓“具备入市条件”的可分两类，一类是尚未入市但已依法进行不动产登记并持有权属证书，符合规划、环保等要求，具备开发利用的基本条件。同时，所有权主体履行集体土地资产决策程序同意抵押，试点县（市、区）政府同意抵押权实现时土地可以入市的。另一类则是尚未入市但改革前依法使用的农村集体经营性建设用地，依法进行不动产登记并持有权属证书，按相关规定办理入市手续，签订土地使用合同，办理变更登记手续的情形。
需消化但并不是“转嫁”
“较大的库存压力对我国经济的影响不容忽视。”赵锡军表示，房地产市场与消费、投资、生产及金融等多个领域密切相关，影响面很大，首先，大量库存浪费了很多资源，特别是一些烂尾楼、“死城”让很多资源固化在上面而无法得到使用，对地方经济、就业及税收都产生了负面影响；其次，库存的积累也意味着不少银行等金融机构无法收回地产商的贷款，这会增加银行的不良资产，不利于金融市场稳定；再者，一些地方缺乏规划的住房建设会增加再开发的难度，可能给城市带来不可修复的损害。
为了保障经济的健康发展，去库存是必然之路，但不是通过转嫁库存压力及风险来实现。国家发改委城市和小城镇改革发展中心主任李铁指出，当前社会上有一种看法认为，加快农民工市民化，是要让农民工当房地产市场的“接盘侠”。这显然是一种误读，农民工进城的确是“去库存”主要的利好，但这并不是说农民工市民化就是鼓励农民工买房。
盯重点还需“量体裁衣”
要实现房地产市场的去库存，还应该强调“量体裁衣”。赵锡军指出，当前，去库存的重点在三、四线城市，而一、二线城市则是要防止过度开发投资，防范楼市过热，特别要防投资性需求借居民刚性需求的名义过度刺激楼市。
清华大学中国与世界经济研究中心主任李稻葵表示，特别反对仅仅为了短期去库存采取“饮鸩止渴”的办法，比如零首付、场外配资，这样会埋下房地产泡沫的种子，去库存的根本在三、四线城市，应该加快城镇化，可以引导农村居民先租后买，暂时可以由政府的某个基金将房子买下来，租给农民住，使房子先用起来。
“推进城镇化，让农民工市民化，应打破农民工进城门槛，解决就业问题，鼓励大众创业万众创新，延长中小企业寿命。同时对房地产市场的供给侧进行结构性改革，降低房价，让农民工买得起城里的好房。”清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明说。
赵锡军表示，三、四线城市去库存不是短期内能够解决的，必须放眼长远，要紧紧抓住与城镇化结合这一重点方向，要推动产业与就业的聚集，重视公共服务、医疗卫生等配套设施的建设，既要让居民买得了房，也要让居民的生活水平随之提高，这是一个良性的过程，而不是简单地让谁“接盘”房地产库存。
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