房天下 >资讯中心 >市场 > 正文

上市公司一年七造地王 被戏称为“钱袋子”

中财网  2016-06-02 09:14

[摘要] 昨日,住建部政策研究中心原副主任王珏林、中国房地产数据研究院院长陈晟等业内专家在接据记者采访时说,要理性看待楼市,个别城市楼市过热不利于去库存,本着“分城施策”的思路各地应及时出手调控。

二线城市成房价上涨主角

从今年前5个月数据来看,中国楼市整体上好于去年的趋势已较为确定。

中指研究院新的百城房价指数显示,5月百城住宅均价,环比上涨1.70%,同比上涨10.34%,已是连续10个月出现双涨。而且,涨幅居前十位的城市全部为二线城市,依次是:厦门、合肥、无锡、南京、廊坊、东莞、杭州、中山、南昌和珠海。

二线城市成为5月上涨主角,房价涨幅超过或接近3%(珠海为2.72%)。其中,厦门、合肥两座城市的房价涨幅甚至接近6%。这意味着,如此下去,今年这些二线城市的房价上涨幅度会达到30%至40%。

“不可否认,部分二线城市房价和地价过快上涨,或多或少受到北京、上海、深圳等一线城市房价的影响。”陈晟分析,以近期上海为例,房价涨幅明显快于春节前,涨速显然过快,而且土地市场也异常火爆。

6月1日,上海土地拍卖市场又一次“疯狂”,信达以58.05亿元拍得顾村住宅+商场地块。而在5月18日,保利集团以54.5亿拍得浦东新区周浦地块,溢价率达到296%。“当前货币政策较为宽松,无论是开发商,还是购房者,都容易获得贷款,这支持了市场的回暖。”陈晟说,房价和地价的过快上涨令人不安:“理应三年的涨幅,却在三个月内完成,这显然会埋下隐患。”

投资“虹吸效应”不利去库存

深圳、上海、苏州、合肥等一、二线城市火爆的楼市,吸引了开发商,使得投资风险不断积累,这违背了今年房地产“去库存”的主要目标。

“个别城市楼市过热,不利于去库存,地方政府应及时出手抑制。”王珏林说,世界各国的历史经验多次证明,房价过快上涨,对谁都没有好处,因此当地政府必须及时出手,给市场良性预期。

“北京对通州及时采取限购措施,值得许多地方学习借鉴。”王珏林说。

陈晟也向记者表示,一、二线城市火爆的楼市形成“虹吸效应”,导致开发商投资的过度集中。“这既导致这些过热区域的投资风险积累,也不利于三、四线城市去库存。”陈晟说。

招商证券研报显示,4月份重点城市(30个)商品住房库存去化周期为10.5个月,其中一线城市(4个)去化周期为7.8个月,重点二线城市(16个)为9.2个月,重点三线城市(10)仍高达19.1个月。

中国物流信息中心武威也表示,房地产去库存化任务仍较为艰巨。他分析说:“5月房地产业商务活动指数和新订单指数均呈现连续两个月回落走势,指数均在50%以下,显示市场供需两端均显疲弱。结合数据的变化,我们认为,虽然今年以来一、二线城市的房地产销售有所升温,但难掩三、四线城市库存依然较大的压力。”

在王珏林看来,当前楼市回暖主要是一线城市及其周边城市、部分二线城市拉动,三、四线城市基本没有反弹。房地产区域性、结构性分化依然是主要问题。

“‘一刀切’的调控政策是不可取的,当下还是要各地按‘分城施策’、‘差别化调控’的思路继续消化房地产库存。 ”王珏林说。

央企扎堆造地王半数拜国企所赐

6月首日,央企再度在上海土地市场大显神威。继上月央企保利地产“任性”豪夺周浦地王之后,昨天上午,经过一个多激烈争夺,隶属财政部的上市公司信达地产以58.05亿元总价夺得上海宝山区顾村一地块,溢价超过303%,刷新今年上海土地市场溢价率纪录。而可售商品房部分高达4.8万元/平方米的楼板价,更是让业内感慨上海外环外房价恐将突破7万元单价。

不仅是信达地产,纵观今年的土地市场,逾50%的地王都是拜国企所赐,其中部分央企表现异常活跃。除了国企们背靠国资系统及资本市场而资金充沛之外,有业内人士分析认为,央企今年接连大手笔拿地,或许也与央企整合有关。

七家央企围猎一地块

昨日这幅位于上海外环外的商住地块总面积逾10.6万平方米,起拍价14.39亿。据记者了解,该地块的出让条件可谓严苛,不仅要求住宅面积的5%做保障房用途,还有配有5000平方米不得散售的商场面积,此外还要求住宅部分不低于15%面积必须由开发商自持。如此算来,该地块仅不到80%的面积为可售商品住宅

尽管出让条件苛刻,但仍吸引了24家知名房企蜂拥而来,包括滨江平安联合体、信达、保利、金茂电建联合体、中铁建、中铁、华润、招商、同济、阳光城、大名城、金地、万科、龙湖、九龙仓、新城等均到现场参加竞拍,其中7家是央企。

记者从竞拍现场了解到,顾村地块现场竞价非常激烈。起初,央企中铁置业跳过起始价14.39亿元,直接叫价30亿元。到了后半程进入“肉搏”阶段,新迁入上海的中原房企绿都地产、信达与金茂电建联合体轮流加价,将总价推高至50亿元以上,终信达地产以高达58.05亿元的代价摘得。

按照建筑面积计算,该地块楼板价为36962元/平方米,但如果剔除保障房、自持商业面积计算,顾村地块实际可售商品住宅部分的楼板价已高达4.8万元/平方米。业内普遍测算,若加上建安、税收等一系列成本,该项目建成后的销售价格将突破7万元/平方米。

信达一年七造地王

值得一提的是,昨天在上海豪夺顾村地王的信达地产为A股上市房企,其母公司信达资产隶属财政部,是国内家专门处置不良资产的专业公司。被业界戏称为“钱袋子”的信达地产过去一年内在各地疯狂制造地王。2015年7月至今,信达地产通过公开招拍挂新增10宗地块,其中7宗是地王,分别是广州天河地王、合肥滨湖地王、上海新江湾城地王、深圳坪山地王、杭州南星桥单价地王、杭州滨江奥体地铁总价地王、以及昨天的上海顾村地王。

信达地产的底气首先与它是A股公司较易融资密不可分。该公司在2015年成功发行5年期中期票据30亿元;推进再融资工作,30亿元公开发行公司债券和80亿元非公开发行公司债券均通过监管机构审批。而就在2016年5月28日,信达地产披露了2016年公司债发行结果,本次非公开发行2016年公司债券(期)实际发行规模30亿元,票面利率为5.56%,期限3年。

其次,信达地产背靠大树好乘凉。公司在2015年年报称,作为中国信达的房地产开发业务运作平台,公司将借助信达系统的资源优势和品牌支持,创新业务模式和盈利模式,逐步形成差异化的竞争优势。有意思的是,该公司2015年的财务状况并不靓丽,期内公司经营活动现金流量净额-43.46亿元,净利润8.13亿元,两者相差-51.59亿元,据公司称主要是报告期内因规模扩大,新增土地储备所致。

半数地王拜国企所赐

信达激进拿地并非央企孤例。事实上,今年以来各地涌现出的所谓“地王”,超过半数由地方国企、央企制造。中原地产研究部统计数据显示:2016年前5月,土地市场总价超过15亿元的105宗高价地块,成交总价为3288.2亿元,其中有52宗被国企获得,合计成交金额达1785.8亿元,占比为54%。其中,信达、华侨城、招商蛇口、电建地产、鲁能集团、葛洲、保利、中铁、中冶等央企共制造出15幅地王。

据观察,2016年初至今,21家被允许从事房地产业务的央企中,至少有一半表现得异常活跃,无论是内部整合还是对外扩张均在提速。尤其是水电系央企加速抢做规模,水电系(鲁能、电建、葛洲)和铁路系(中铁、中铁建)在房地产板块的投入力度变化为明显。根据统计,鲁能、电建、葛洲坝成为大手笔的“地王买手”,它们今年已在南京、苏州、天津、武汉、郑州等热门的二线城市花了237亿元,抢得9幅地块。

专家认为,水电系央企近来大手笔频频的原因主要是:在提升央企效率、避免同业资源浪费的大趋势下,职能相近的央企极有可能从集团层面合并,如五矿集团与中冶集团合并即将完成,房地产业务自然是强者占主导。

专家则认为,土地市场持续火爆成为一、二线城市的常态。而目前市场的地王制造者基本都是“上市公司+国企”,这个群体资金实力更强,对未来市场波动的抗压抵御能力也更强。在过去一年,房地产政策宽松,上市企业融资资金成本大幅下调,也助长了很多企业“赌性”,国企在土地市场表现得更加激进。

在深化国资改革,促进央企“瘦身健体”政策背景下,央企们如此激进酿造地王,助推房价,造成了房地产行业“国进民退”景观,值得业界深思。

国企竞得的部分地王项目一览

宗地名称城市成交总价(万元)楼面价(元/㎡)溢价率(%)竞得方

滨江区奥体单元MU-01、MU-02、MU-03地块杭州市12318002157695.95浙江信达地产有限公司

闸北区天目社区C070102单元33-02、46-02街坊及44-01、46-01街坊公共绿地地下空间开发地块上海市693200380200.06深圳华侨城房地产有限公司,华润置地(上海)有限公司

东部新城核心区以东片区A3-1号/2号/3号/4号地块宁波市408784.91167646.57上海招商置业有限公司

吴中区吴中大道北侧苏州市38710518273146.4鲁能集团有限公司

建邺区河西南部20-8号地块南京市3560003689084.46中国电建地产集团有限公司、南京泰茂置业有限公司

建邺区河西南部20-7号地块南京市3400003702785.79中国电建地产集团有限公司、南京泰茂置业有限公司

上城区南星单元B-02地块杭州市3390003667965.6浙江信达地产有限公司、宁波坤安投资有限公司

建邺区河西南部8-6号地块南京市32800045213110.26中国葛洲集团房地产开发有限公司

昌平区南邵镇(昌平新城东区六期(东))0302-57地块北京市3195001788050北京招商局铭嘉房地产开发有限公司

浦口区江浦街道广电路以西、巩固路以北地块南京市31200022320163.29保利江苏房地产发展有限公司

穆迪:房价持续上涨或引发更多调控

穆迪投资者服务公司昨日发布报告称,中国一、二线城市住宅价格迅速上涨,可能引发更多的调控措施,从而抑制房价过快上涨。

穆迪副总裁、高级信用评级主任梁镇邦在报告中表示,“4月份中国70个大中城市住宅价格延续涨势,一线城市房价继续强劲上涨,但环比涨幅略有回落。其中,深圳回落较为明显。”

统计数据显示,房价同比上涨的城市数量从3月份的40个增至4月份的46个,同比涨幅超过5%的城市数量从3月份的14个增至4月份的17个。

其中深圳、上海、南京和武汉房价的强劲上涨促使当地监管部门在今年3月底收紧了房地产政策。涨幅大的城市是深圳,4月份平均房价同比上涨63.4%;其次为上海,上涨34.2%。

梁镇邦补充道,“政策的收紧主要将针对房价上涨过快的城市;房价持续疲弱的三、四线城市仍将得到政府的支持性政策。”

免责声明:凡注明“来源:房天下”的所有文字图片等资料,版权均属房天下所有,转载请注明出处;文章内容仅供参考,不构成投资建议;文中所涉面积,如无特殊说明,均为建筑面积;文中出现的图片仅供参考,以售楼处实际情况为准。

房天下APP优惠多,速度快

买好房,就上房天下fang.com
相关知识更多>>
新闻聚合换一换
关于我们网站合作联系我们招聘信息房天下家族网站地图意见反馈手机房天下开放平台服务声明加盟房天下
Copyright © 北京搜房科技发展有限公司
Beijing SouFun Science&Technology Development Co.,Ltd 版权所有
违法和不良信息举报电话:400-153-3010 举报邮箱:jubao@fang.com