[摘要]  地王，就是高价土地股王，击鼓传花，谁接后一棒？
RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(119,119,119);TEXT-ALIGN: left;FONT: 15px/24px 'Microsoft YaHei';MARGIN: 0px 0px 20px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px">地王的霸屏现象
RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(119,119,119);TEXT-ALIGN: left;FONT: 15px/24px 'Microsoft YaHei';MARGIN: 0px 0px 20px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 地王、地王、还是地王！继南京地王引爆刷屏之后，2016年5月27日，杭州的123亿地王被信达地产拿下，溢价率96%，超出合伙人万科给出的上限110亿元13亿元。由此更爆出万科因此当场拆伙撂挑子不干的劲爆新闻。杭州的地王一时之间甚至比杭州亚运会新闻更能霸屏！
RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(119,119,119);TEXT-ALIGN: left;FONT: 15px/24px 'Microsoft YaHei';MARGIN: 0px 0px 20px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 从07年的房地产高烧年代开始，地王就成为了人民熟悉的房地产明星词语。“面粉贵过面包”，该词一度流行网络。“面粉贵过面包，只好做蛋糕”，则成为了拿地王的房企的一个堂而皇之的借口。每逢地王出现，总能引来媒体的阿谀奉承或者大众的口诛笔伐。
RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(119,119,119);TEXT-ALIGN: left;FONT: 15px/24px 'Microsoft YaHei';MARGIN: 0px 0px 20px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 地王的前世今生
RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(119,119,119);TEXT-ALIGN: left;FONT: 15px/24px 'Microsoft YaHei';MARGIN: 0px 0px 20px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 07年中国房地产发展进入个高烧时代，当年各地房价一路高歌，直奔巅峰。例如，07年广州从五一开始到国庆，房价几乎每个月涨1000元。地王也借此开始在历史舞台上表演。当年的总价地王，印象深刻，即北辰地产92亿夺得的长沙三角洲地块。项目楼面地价约2400元/平方米，开盘售价即达6000元/平方米以上，目前均价约达万元左右。北辰三角洲项目总体开发较为顺利，至今已经基本开发完毕。
RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(119,119,119);TEXT-ALIGN: left;FONT: 15px/24px 'Microsoft YaHei';MARGIN: 0px 0px 20px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 之后著名的总价地王，应是2010年的广州亚运村地王，总价255亿元，由富力+雅居乐+碧桂园+中信+世茂等五大民企联合体夺得，而他们击败的对手则是由万科+保利+中海组成的国企联合体。该地王的争夺战，可谓高手过招，神仙打架，举国关注。该地王后来的售价达到16000——22000元/平方米，但是在2014年遭遇滑铁卢，售价大幅度降到9800元/平方米，引发了业主的封堵事件。
RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(119,119,119);TEXT-ALIGN: left;FONT: 15px/24px 'Microsoft YaHei';MARGIN: 0px 0px 20px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 2013年和2014年，市场开始出现调整，因此地王并未大面积爆发。但是仍然出现了248亿的总价地王。而在2015年，地王成交数量突然放大，全年成交地王95宗，主要集中在北上广深等一线城市，还有杭州和南京也开始抬头。地王的集体爆发，很大程度上成为了2015-2016年一线城市房价暴涨的大推手之一。
RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(119,119,119);TEXT-ALIGN: left;FONT: 15px/24px 'Microsoft YaHei';MARGIN: 0px 0px 20px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 进入2016年，仅仅前5个月即已成交地王152宗！其中总价地王50强中，二线城市占比达到74%！主要集中在暴涨四小龙——南京、苏州、合肥和厦门。一线城市因为宏观政策在3月份突然驾到，因此地王数量和占比明显减少，地王风头已经转移到二线城市！
RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(119,119,119);TEXT-ALIGN: left;FONT: 15px/24px 'Microsoft YaHei';MARGIN: 0px 0px 20px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 地王的悲欢离合
RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(119,119,119);TEXT-ALIGN: left;FONT: 15px/24px 'Microsoft YaHei';MARGIN: 0px 0px 20px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 地王频出的年代，往往就是房价疯涨的年代。地王命运可归纳为以下几类：退地重拍、顺利开发、拖延开工和销售困难等。各个地王的命运大相径庭，可谓几家欢乐几家愁。
RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(119,119,119);TEXT-ALIGN: left;FONT: 15px/24px 'Microsoft YaHei';MARGIN: 0px 0px 20px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 如上所述的北辰三角洲项目，应该是诸多地王项目中得以相对顺利套现的案例；而早期北京大兴地王则遭遇了退地重拍而无人问津的笑话；近的杭州地王则遭遇合伙人万科拍卖后当场散伙的尴尬；还有项目在非理性举牌拿地王后才发现“面粉贵过面包”而无法算账；一些项目则不得不重新和政府协商调整规划指标；很多项目在拿地王后一直走在寻找合伙人投资的漫长道路上……
RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(119,119,119);TEXT-ALIGN: left;FONT: 15px/24px 'Microsoft YaHei';MARGIN: 0px 0px 20px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 一些企业拿了地王以后，从此一拿地王深似海，地王变成了企业的巨大包袱，吃也吃不下，甩也甩不掉。早知如此，何必当初?
RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(119,119,119);TEXT-ALIGN: left;FONT: 15px/24px 'Microsoft YaHei';MARGIN: 0px 0px 20px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 地王，看上去很美好，拿在手上很烫手，吃下去伤肠胃。那么，为什么还有那么多地王被炮制出来？
RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(119,119,119);TEXT-ALIGN: left;FONT: 15px/24px 'Microsoft YaHei';MARGIN: 0px 0px 20px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 地王的土匪逻辑
RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(119,119,119);TEXT-ALIGN: left;FONT: 15px/24px 'Microsoft YaHei';MARGIN: 0px 0px 20px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 曾几何时，王石就非常坚定的公开宣称：万科永远不拿地王。而如今呢？在资本逐利的天性驱使下，万科也经受不住诱惑与其他企业联合投标地王！在广州亚运村地王和杭州地王上都看到了万科的身影。
RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(119,119,119);TEXT-ALIGN: left;FONT: 15px/24px 'Microsoft YaHei';MARGIN: 0px 0px 20px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 万科和王石一向以道德至上标榜自己，不贿赂、不拿地王，奉行企业公民的企业价值观。但是几次参与总价地王的投标，已经昭示了万科企业道德的沦丧。
RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(119,119,119);TEXT-ALIGN: left;FONT: 15px/24px 'Microsoft YaHei';MARGIN: 0px 0px 20px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 土地的招拍挂，长期以来基本都是以拍卖成交为主，一旦拍卖，土地价格就会出现大幅度的溢价，而地王的溢价幅度，通常在40%以上，多的可超过100%。那么，溢价的土地自然归政府，而未来企业则必须通过市场手段找补土地溢价的支出，甚至谋求更高额的投资利润，势必要将地王豪宅化，通过高房价实现高盈利。
RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(119,119,119);TEXT-ALIGN: left;FONT: 15px/24px 'Microsoft YaHei';MARGIN: 0px 0px 20px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 由此形成了一个地王的土匪逻辑：不讲道理，只讲向市场抢钱：高地价——高房价——高材料价——高施工价——高装修价——高配套价——高服务价……而一旦市场变盘，这些高价体系立马出现30%乃至50%的杀跌。例如厦门岛内的房价均价在2007年的时候已经达到了16000元/平方米，而2008年多数被腰斩，8000-10000元/平方米的房子比比皆是。此时买家找谁去说理？
RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(119,119,119);TEXT-ALIGN: left;FONT: 15px/24px 'Microsoft YaHei';MARGIN: 0px 0px 20px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 如此，地王的利益逻辑里，层的资本利得方包括地方政府、企业和银行等；第二层则是施工方、材料商、装修单位、配套商和服务商等；第三层则是参与投资的投资者或者机构（例如2016年深圳房价暴涨的重要推手就是机构投资）。
RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(119,119,119);TEXT-ALIGN: left;FONT: 15px/24px 'Microsoft YaHei';MARGIN: 0px 0px 20px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 从上述的土匪逻辑里，我们是否可以看清楚了地王的本质和本性呢？地王就是土地股王。股王必定是由多个机构和游资等联手轮番炒作，持续推高股价，后由不知情的散户来站岗。地王跟股王的性质完全一样，一旦市场崩盘，终受害的必定是花了大价钱买了地王之上的楼王的买家。
RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(119,119,119);TEXT-ALIGN: left;FONT: 15px/24px 'Microsoft YaHei';MARGIN: 0px 0px 20px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 这样看来，地王背后的土匪逻辑，其实跟股王的爆炒逻辑一样，玩的是击鼓传花的游戏，谁接了后一棒，谁就是站岗的傻X。
RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(119,119,119);TEXT-ALIGN: left;FONT: 15px/24px 'Microsoft YaHei';MARGIN: 0px 0px 20px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 地王不止，房价泡沫不止。苏州的土地限价令的颁布，让我们看到了一个有良知的地方政府形象。希望各地的政府能够向苏州学习，如此，房价泡沫恐怕就可以挤出哪怕一点点，那也是人民的福分。
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