[摘要] 有媒体统计，截止今年4月，全国目前已有20余省市先后出台政策鼓励农民工进城购房，农民工似乎一夜之间成为房地产去库存的主要动力。2015年12月召开的中央经济工作会议，明确将“去库存”纳入2016年我国确定的五大经济任务之一。为完成去库存的政治任务，各地掀起去库存热潮，“八仙过海，各显神通”。但指望农
RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(85,85,85);PADDING-BOTTOM: 0px;PADDING-: 0px;FONT: 16px/32px SimSun;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 24px 0px 0px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 2em;-webkit-text-stroke-width: 0px">RD-WRAP: break-word !important;MAX-WIDTH: 100%;FONT-WEIGHT: bold;PADDING-BOTTOM: 0px;FONT-STYLE: normal;PADDING-: 0px;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px;PADDING-RIGHT: 0px">IPP评论：去库存的举措中，争议比较大的是农民工是否能当“接盘侠”？今年两会上，已经有代表呼吁不能让农民工“接盘”。您如何看这个问题。
RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(85,85,85);PADDING-BOTTOM: 0px;PADDING-: 0px;FONT: 16px/32px SimSun;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 24px 0px 0px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 2em;-webkit-text-stroke-width: 0px">谭锐：这个问题要分长期和短期两个方面来看。从长期来看，由农民工来消化过剩的库存有一定道理。因为现在库存过多原因在于人口的城市化跟不上，进城务工的农民工不仅工资低，而且无法获得公共服务，在城市生存尚且困难，更不要说买房定居。如果政府下决心破除户籍障碍，为他们提供诸如医疗、教育、养老、住房及就业等保障，让他们定居下来，那么农民工作为消化住房库存的力量就会壮大。关键在于政府是否能为农民工进城提供公共服务。这确实是一个很大的问题，这需要大量的财政支出。
RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(85,85,85);PADDING-BOTTOM: 0px;PADDING-: 0px;FONT: 16px/32px SimSun;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 24px 0px 0px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 2em;-webkit-text-stroke-width: 0px">根据2014年国家统计局的抽样统计，农民工人口数量大概是2.74亿人，这是一个庞大的群体，但他们的工资水平低，住房消费能力弱。我们不用做一个具体的调查，仅仅观察周围的现象，就能发现进城农民工从事的工作一般是餐饮服务、快递等体力活。他们住的地方一般是城中村、地下室、旧胡同、平房等廉价的住房，因为他们的工资就那么多。所以从短期来看，农民工是不能够成为住房购买的主要人群的。
RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(85,85,85);PADDING-BOTTOM: 0px;PADDING-: 0px;FONT: 16px/32px SimSun;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 24px 0px 0px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 2em;-webkit-text-stroke-width: 0px">更何况入住之后还要缴纳物业管理费、水电费等杂费。由于城市的社会保障体系受当前户籍制度的约束难以覆盖到农民工，农民工在城市定居的成本很高，只能逐利而居，体现出很强的流动性，买房会降低他们的流动性并阻碍他们获得地区工资溢价的机会。
RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(85,85,85);PADDING-BOTTOM: 0px;PADDING-: 0px;FONT: 16px/32px SimSun;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 24px 0px 0px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 2em;-webkit-text-stroke-width: 0px">IRD-WRAP: break-word !important;MAX-WIDTH: 100%;FONT-WEIGHT: bold;PADDING-BOTTOM: 0px;FONT-STYLE: normal;PADDING-: 0px;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px;PADDING-RIGHT: 0px">PP评论：房地产去库存的消费主力应当如何定位？
RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(85,85,85);PADDING-BOTTOM: 0px;PADDING-: 0px;FONT: 16px/32px SimSun;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 24px 0px 0px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 2em;-webkit-text-stroke-width: 0px">谭锐：我认为应当是潜在的中产阶级。比如说像新就业的大学生、海外归国人才、新兴行业如文化产业的就业人士、创业人员等等。这些群体是有潜在的增值空间的，他们一旦和资本结合，就会创造财富。但他们还处在中产阶级成长周期的初级阶段，工作经验与财富还需要逐渐积累。因此我们认为，将它们作为扶持的群体更为合适。今年早些时候沈阳推出针对大学生的零首付政策，尽管政策被叫停，但他们的思路还是比较契合我所提的这一方向。需要注意的是，针对这个群体，政府需要注意政策方式与方法上的安排。例如是不是应该对他们的工作状态与工作年限进行审核？是租还是卖？是首付优惠还是利率、税费优惠？优惠到什么程度？诸如此类，制度设计很有讲究。
RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(85,85,85);PADDING-BOTTOM: 0px;PADDING-: 0px;FONT: 16px/32px SimSun;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 24px 0px 0px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 2em;-webkit-text-stroke-width: 0px">总之，目前去库存政策应寄希望于潜在中产，政府可以针对这一群体采取定向优惠措施，如人才住房补贴、提供廉价的过渡性住房、提高购房贷款额度、给予购房利息补贴、扩大住房公积金覆盖范围等。尽量从需求面进行支持，通过市场化的方式消化高库存。
RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(85,85,85);PADDING-BOTTOM: 0px;PADDING-: 0px;FONT: 16px/32px SimSun;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 24px 0px 0px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 2em;-webkit-text-stroke-width: 0px">RD-WRAP: break-word !important;MAX-WIDTH: 100%;FONT-WEIGHT: bold;PADDING-BOTTOM: 0px;FONT-STYLE: normal;PADDING-: 0px;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px;PADDING-RIGHT: 0px">RD-WRAP: break-word !important;MAX-WIDTH: 100%;PADDING-BOTTOM: 0px;PADDING-: 0px;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px;LINE-HEIGHT: 25px;PADDING-RIGHT: 0px">IPP评论：RD-WRAP: break-word !important;MAX-WIDTH: 100%;PADDING-BOTTOM: 0px;PADDING-: 0px;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px;LINE-HEIGHT: 25px;PADDING-RIGHT: 0px">潜在的投资者能不能消化一部分房地产库存？
RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(85,85,85);PADDING-BOTTOM: 0px;PADDING-: 0px;FONT: 16px/32px SimSun;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 24px 0px 0px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 2em;-webkit-text-stroke-width: 0px">谭锐：免费发放、拆毁待售住房都可以降低库存，但这样做不仅没有任何意义，因为这些方法难以回收住房的经济价值，反而会导致社会的社会矛盾和巨大不满。如果这个行不通，就必须有人站出来收购这些过剩的住房。那么，谁可以充当这一角色？首先，潜在的投资者也许能消化一部分。
RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(85,85,85);PADDING-BOTTOM: 0px;PADDING-: 0px;FONT: 16px/32px SimSun;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 24px 0px 0px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 2em;-webkit-text-stroke-width: 0px">自2014年以来，国家频频采取多项措施为楼市托底，例如放开限购、降低首付比例和按揭利率、公积金限额上提，并且可以异地提取使用。今年更是从金融、财税、行政等多方面加大刺激力度，北京、上海、深圳、南京、杭州等大城市房价暴涨，人们连夜排队抢购住房，有的人甚至把整栋楼买下来再慢慢卖，这实际上是将开发商的库存变为投资者的库存，风险虽然实现了转移，但高库存的问题并没有解决。其次，由政府回购似乎是一个选择，但仔细分析也行不通。
RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(85,85,85);PADDING-BOTTOM: 0px;PADDING-: 0px;FONT: 16px/32px SimSun;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 24px 0px 0px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 2em;-webkit-text-stroke-width: 0px">RD-WRAP: break-word !important;MAX-WIDTH: 100%;FONT-WEIGHT: bold;PADDING-BOTTOM: 0px;FONT-STYLE: normal;PADDING-: 0px;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px;PADDING-RIGHT: 0px">RD-WRAP: break-word !important;MAX-WIDTH: 100%;PADDING-BOTTOM: 0px;PADDING-: 0px;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px;LINE-HEIGHT: 25px;PADDING-RIGHT: 0px">IPP评论：RD-WRAP: break-word !important;MAX-WIDTH: 100%;PADDING-BOTTOM: 0px;PADDING-: 0px;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px;LINE-HEIGHT: 25px;PADDING-RIGHT: 0px">消化房地产库存，地方政府能做些什么？
RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(85,85,85);PADDING-BOTTOM: 0px;PADDING-: 0px;FONT: 16px/32px SimSun;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 24px 0px 0px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 2em;-webkit-text-stroke-width: 0px">谭锐：此次住房供给过剩的程度非同一般，无论是哪一个群体来接盘都只能消化一部分，其余过剩的住房可能会面临长期空置，或者成为烂尾楼，或者直接被拆毁。如果那样，那么一大批房地产企业可能因资金链断裂而倒闭，从而企业员工及工人工资被拖欠，银行坏账率上升。如果不经历这个过程，又走货币政策刺激，财政兜底的老路，只会加重财政负担，并被房地产业进一步挟持。
RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(85,85,85);PADDING-BOTTOM: 0px;PADDING-: 0px;FONT: 16px/32px SimSun;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 24px 0px 0px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 2em;-webkit-text-stroke-width: 0px">要避免这两种情况，就要通过供给侧改革，创造新的房地产市场空间。房地产市场在很大程度上是区域性市场，而各个地区的情况有很大的差异，目前虽然各个城市的住房库存都很高，但并不是每个城市都卖不出去，像特大型城市还出现补库存的情况。在这样的情况下，国家应当避免出台“一刀切”的政策，容许和鼓励地方政府出台地方性政策来实现区域内部的供求再平衡。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
