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楼市新政下，开发商和购房者们都想些什么？

东地产 2016-04-06 10:18

[摘要]  新政靴子落地，市场走向何处？开发商们怎么想？严新政，对申城购房人影响几何？购房者们怎么看？新政之下，东叔为您还原真实的楼市现场。

RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(119,119,119);TEXT-ALIGN: left;FONT: 15px/24px 'Microsoft YaHei';MARGIN: 0px 0px 20px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 部分开发商或早已闻风而动，或还未来得及调整开盘脚步。当然，也不乏一些项目赶在新政出台前开盘销售以保证快速完成销售，甚至连夜推盘。早前，旭辉集团总裁林峰就表示，对于楼市过热的城市，恐有回调的风险。的项目在上半年会抢时间开盘，同时控制一定的成本和利润率。

RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(119,119,119);TEXT-ALIGN: left;FONT: 15px/24px 'Microsoft YaHei';MARGIN: 0px 0px 20px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> “新政使此轮火热的上海楼市迅速得到冷却，直接打击投机需求，避免刚需出现非理性购房。政策中将住房限购审核从房产登记环节前置至交易备案环节，对团可谓是毁灭性打击。另外，新政是降低一线城市的聚集作用，为国家整体去库存做铺垫。也抑制房价过快增长，保证房价在合理区间运行。”21世纪不动产市场部总监范佳艺在接受《东地产财经周刊》（以下简称“《东地产》”）采访时如是认为。

RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(119,119,119);TEXT-ALIGN: left;FONT: 15px/24px 'Microsoft YaHei';MARGIN: 0px 0px 20px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 戴德梁行董事、华东区综合住宅服务部主管伍惠敏对《东地产》表示，未来上海将更为严格地控制常住人口，鼓励金融、创新型等人才，低端类行业的从业人员将被挤出，预计未来总价350万以下住宅成交量比重会略有下降。

RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(119,119,119);TEXT-ALIGN: left;FONT: 15px/24px 'Microsoft YaHei';MARGIN: 0px 0px 20px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 新政出台首日为周五，受此影响，周末楼市明显降温。记者近日走访调查发现，二手房市场中， 卖房的房东增多，挂牌量也相应减少，买家观望情绪有所抬头。对于中介机构而言，因此面临交易规模下滑，业务量下降的风险。

RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(119,119,119);TEXT-ALIGN: center;FONT: 15px/24px 'Microsoft YaHei';MARGIN: 0px 0px 20px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px">

RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(119,119,119);TEXT-ALIGN: left;FONT: 15px/24px 'Microsoft YaHei';MARGIN: 0px 0px 20px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 据中原地产相关门店反馈，新政出台后的周末市场交投活跃度下降，来客量比平时双休日大幅下降6成，稍微好一点的门店至少也要缩减三四成。尤其是外环区域因多为非户籍人口表现为明显。

RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(119,119,119);TEXT-ALIGN: left;FONT: 15px/24px 'Microsoft YaHei';MARGIN: 0px 0px 20px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 门店工作人员介绍：“政策推出前两天，有一对上海夫妇本已准备买房签合同，自新政推出后，开始犹豫买房一事。心里无非是打着小算盘，在等房价下跌。而对于非户籍买房者来说，由于被限购，有些非户籍买房者等不及的，开始考虑二三线城市的房子。所以新政前，非户籍买房者急着签合同，新政后，他们就基本不来买了，更多的是咨询。”

RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(119,119,119);TEXT-ALIGN: left;FONT: 15px/24px 'Microsoft YaHei';MARGIN: 0px 0px 20px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 上海中原地产市场分析师卢文曦在接受《东地产》采访时表示，由于新政出台，买家和卖家还处于观望期。市场容量在短时期内缩小，中介行业原本的一些扩张计划，也要等市场相对稳定后再进行评估。再看是否还要进行快速扩张，业务条线的倾向性、经营策略、成本运营等是否要进行调整。

RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(119,119,119);TEXT-ALIGN: left;FONT: 15px/24px 'Microsoft YaHei';MARGIN: 0px 0px 20px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 沪上豪宅复兴珑御，在新政正式落地前一日刚推出平层大宅。在世风日下之时，推出大户型豪宅也是需要勇气。复兴珑御项目近一两周成交量虽处于上升阶段，此次新政的出台或对项目销售带来一定的压力。

RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(119,119,119);TEXT-ALIGN: left;FONT: 15px/24px 'Microsoft YaHei';MARGIN: 0px 0px 20px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> “去年下半年开始，上海房地产市场一下子变热，没想到会涨幅这么猛。业内在3月初就在考虑相关政策会不会出来，出来后是不是能达到预期的效果。”作为复兴珑御的开发商，上海万业企业老西门置业发展有限公司副总经理游洪军告诉《东地产》，“我们也碰到很多客户很急，希望在政策出台前，马上把贷款手续等全部办妥。在两三周前，我们感受到市场有稍微趋缓迹象，包括客户的犹豫度。整个市场而言，核心关键的是供不应求，所以我们的营销计划基本上目前不受影响。”

RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(119,119,119);TEXT-ALIGN: left;FONT: 15px/24px 'Microsoft YaHei';MARGIN: 0px 0px 20px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 今年年初开始，对预售许可证实施更加严格的把控，如此一来，相应的减少了供应量。对于上海这一巨大人口导入城市而言，需求不断增加，供需失衡更加严重。加之新政的出台，有钱也未必能买到房。

RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(119,119,119);TEXT-ALIGN: left;FONT: 15px/24px 'Microsoft YaHei';MARGIN: 0px 0px 20px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 太平戴维斯上海住宅销售部高级董事唐华认为，的开发商都会受到影响。唐华看来，更重要的还是要看产品是偏向还是居住。居住如果是硬指标，或者刚性需求的话，客户也会想办法去调整。购买大户型的业主，都是卖掉之前的房子再买新房。虽然政策提出对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。无非对客户是资金要求上更高一点，基本上有些客户都是做好准备来的。

RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(119,119,119);TEXT-ALIGN: left;FONT: 15px/24px 'Microsoft YaHei';MARGIN: 0px 0px 20px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 对于擅长大户型豪宅打造的融创来说，政策的出台也无疑让市场对其提出质疑。“去年我们内部会议上也提出希望我们的产品研发能力将来能做到90平米之王。”融创中国执行总裁兼上海区域公司总经理田强早前便表示，上海户型趋势将偏小型化，中外环之间90平米左右的项目会是融创的主力选择。融创也提出自己的口号“同功能少面积”，希望精分面积，按照极小户型的思路把做到很精致、到位。

RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(119,119,119);TEXT-ALIGN: left;FONT: 15px/24px 'Microsoft YaHei';MARGIN: 0px 0px 20px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 同时，新政的出台给开发商蓄客造成一定的麻烦。据相关业内人士透露，目前已有两个豪宅项目，其中一个位于徐汇区，原本计划4月开盘，政策出来后，已暂时延期至5月。5月是否能完全开盘，还得看市场情况。

RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(119,119,119);TEXT-ALIGN: left;FONT: 15px/24px 'Microsoft YaHei';MARGIN: 0px 0px 20px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 阳光城杨浦的项目，业内一直推测其售价将逼近80000元/㎡。新政出台后，不免也让业内开始质疑该项目是否会有延期推盘或计划，但项目本身或并未受影响。

RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(119,119,119);TEXT-ALIGN: left;FONT: 15px/24px 'Microsoft YaHei';MARGIN: 0px 0px 20px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 而在市场对龙湖的嘉定江桥项目也捏一把汗时，上海龙湖相关负责人透露，为了对抗市场的不稳定性，先前就已增加一百平以下中小户型的配比。江桥区域本身周边就缺乏一手房和二手房的供应量，项目恰好能填补区域改善型需求的市场空白。新政提高购房资格门槛，区域内的客群受到一定的影响，龙湖也正加紧做客户群的进一步排摸，包括周边价格的排摸。但项目开盘计划未受影响发生变动，营销节奏仍按原计划，按正常工程进度预计四季度开盘。

RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(119,119,119);TEXT-ALIGN: left;FONT: 15px/24px 'Microsoft YaHei';MARGIN: 0px 0px 20px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 业内人士提醒，对于上海房地产开发商来说，并不会有太大的恐慌，对比其他城市，上海市场依然是较为的市场。所以依然会积极拿地，而且虽然有限购政策收紧的做法，但本身购房需求依然是旺盛的，这个时候房企本身依然会坚持稳健的态度。近期，房企可能在价格调整方面会相对低调，不会盲目，否则容易引起政策的打压。

RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(119,119,119);TEXT-ALIGN: left;FONT: 15px/24px 'Microsoft YaHei';MARGIN: 0px 0px 20px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 据上海龙湖地产相关数据显示，龙湖·北城天街产品中的精装SOHO以及4.5米层高loft作为类住宅，未受此次房产新政影响。新政第二日，龙湖北城天街项目实际来访百组客户，单日成交为周总量两倍。

RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(119,119,119);TEXT-ALIGN: left;FONT: 15px/24px 'Microsoft YaHei';MARGIN: 0px 0px 20px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 由于限购进一步收紧及二套房首付比例调整后，龙湖·新壹城项目推出150-168㎡改善型类住宅产品，为限购及二套贷款客户提供了大户型无需7成首付的新选择。新政次日，龙湖·新壹城项目样板房开放当日当天破百组，其中四成为首次到访并当日。

RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(119,119,119);TEXT-ALIGN: left;FONT: 15px/24px 'Microsoft YaHei';MARGIN: 0px 0px 20px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 在卢文曦看来，新政短期内会给酒店式公寓或者公寓等类住宅产品带来一定的机遇。原本有能力的购房者，首付已经筹备差不多，社保马上要满两年了，新政出来后又要延长三年。进而需要储备这段时间，进入有钱不能买房的状态。这就面临一个资产缩水的问题，放理财产品有一定风险，纵使酒店式公寓交易成本可能会比住宅高，但至少未来资产不会缩水。

RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(119,119,119);TEXT-ALIGN: left;FONT: 15px/24px 'Microsoft YaHei';MARGIN: 0px 0px 20px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 由于购房者的减少，记者发现不少中介也将类住宅产品作为重要的营销产品。如果是非沪籍人士想买房，却又被限购，他们会选择推荐酒店式公寓和商铺。君如地产工作人员谢同表示，酒店式公寓住宅不在限购范围内，对部分不满足条件的买房者来说是一选择。但酒店式公寓房价较一般二手房源来说要高得多，对于部分工薪阶层的人来说，还是远水解不了近渴。对于这一问题，各大中介均表示，还是需要看政策下一步走势，视情况而定。

RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(119,119,119);TEXT-ALIGN: left;FONT: 15px/24px 'Microsoft YaHei';MARGIN: 0px 0px 20px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 21世纪不动产市场部总监范佳艺在采访中提到，新政以网签时间为准，且在政策宣布当日立即执行，没有缓冲期，25号冲关的购房者注定要失望了。此次政策属不可抗拒因素，所以买卖双方均无违约责任，可直接解约。就操作层面来看，如果客户是购买新房，实施比较简单。而有些二手房交易中，涉及到连环交易案，处理起来就比较复杂了。

RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(119,119,119);TEXT-ALIGN: left;FONT: 15px/24px 'Microsoft YaHei';MARGIN: 0px 0px 20px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 由于政策才刚出台，银行相关细则还未全部落实和公布，卢文曦认为等实操性的细则公布后，市场反应将逐渐明朗化，更有益于对后续市场发展的判断。这次政策调控力度超过市场预期，购买心理和预期率先产生变动，一些已经签订合同的买家都有焦虑情绪，唯恐节外生枝。短期来看，随着客流大幅下挫，转化为成交的基础已经不如此前稳固。而且“羊群效应”是双刃剑，之前大家积极入市，但目前观望气氛有所抬头，故这种效应会扩大，未来几周成交逐步下滑的格局基本确立。

RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(119,119,119);TEXT-ALIGN: left;FONT: 15px/24px 'Microsoft YaHei';MARGIN: 0px 0px 20px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> “据估算，新政下约有20%的需求将被限制，包含失去购买资格的外地人以及出于改善、等需求而需要购买的二套的本地户籍居民。由此牵涉到的连环案交易量更是难以估计。短期内，对楼市成交将带来较为沉重的打击。”范佳艺表示，“另外，经过新政前的抛售，目前可售房源量较少，政策出台后预计还将迎来部分人退房。仍有购房需求并且拥有购房资格的客户，建议暂时观望，预计1-2个月左右市场将迎来稳定期。”

RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(119,119,119);TEXT-ALIGN: left;FONT: 15px/24px 'Microsoft YaHei';MARGIN: 0px 0px 20px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 戴德梁行董事、华东区综合住宅服务部主管伍惠敏则指出，从325出台的新政看，上海的住宅成交量将会再近两三个月内有所萎缩，但对住宅均价的遏制作用不会明显。上海住宅市场节后的这轮疯涨由民众恐慌性的入场购买所引发，要真正对的上海市场进行有效调控，持有环节全面征收房产税将是有效的手段，一线城市的房地产市场才能健康平稳成长。同时，除了增加土地供应之外，对房价中占比越来越高的土地价格再供应侧应进行价格平抑。

RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(119,119,119);TEXT-ALIGN: left;FONT: 15px/24px 'Microsoft YaHei';MARGIN: 0px 0px 20px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 这样的价格是在他们可接受的范围之内的，根据他们的描述，今年6月，李妍夫妻的社保将缴满两年，按照原先楼市对外来人口买房的规定，他们可以选择在上海买房。

RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(119,119,119);TEXT-ALIGN: left;FONT: 15px/24px 'Microsoft YaHei';MARGIN: 0px 0px 20px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 随着时间的推移，李妍和王强的事业也越来越好，加上小孩已经到了快要的年龄，今年春节，夫妻两人认为已经是时候在上海购置一套房产。春节之后，李妍夫妻开始寻找房源。不久之后，他们便看中了一套位于莘庄的两室的二手房。

RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(119,119,119);TEXT-ALIGN: left;FONT: 15px/24px 'Microsoft YaHei';MARGIN: 0px 0px 20px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 对于2年社保改为5年社保，李妍表示失望：“房价上涨明明是改善性住房惹得祸，而外地人大部分是刚需呢，为什么要限制外地人买房呢，这样似乎是把房价上涨的责任推到了外地人身上。”

RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(119,119,119);TEXT-ALIGN: left;FONT: 15px/24px 'Microsoft YaHei';MARGIN: 0px 0px 20px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> “上海已经不是一个海纳百川有容乃大的国际大都市了，两年之内，上海房价已经翻了一番，再过三年，还不知道房价要涨到哪里去呢。我们已经完全没有买房的信心了。”李妍如是说。

RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(119,119,119);TEXT-ALIGN: left;FONT: 15px/24px 'Microsoft YaHei';MARGIN: 0px 0px 20px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 2016年春节过后，楼市持续火爆，王磊认为是时候在上海有个家了，因为考虑到自住和两用，王磊选择在位于青浦的17号线的规划路段看盘。终敲定了泰禾的一个楼盘-泰禾红桥，看中了一套单价26000元，面积80平米的两室房源。

RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(119,119,119);TEXT-ALIGN: left;FONT: 15px/24px 'Microsoft YaHei';MARGIN: 0px 0px 20px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> “后来，听说要出台限购政策抑制房价过快上涨，我就尽快交了定金，确保万无一失。定金数额为6万元，缴纳时间为2016年3月24日。”王磊如是说。

RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(119,119,119);TEXT-ALIGN: left;FONT: 15px/24px 'Microsoft YaHei';MARGIN: 0px 0px 20px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 但出乎意料的是，新政在第二天出台并执行。王磊的社保只缴纳3年，不具备新政的买房资格。虽之前缴纳了定金，但网签流程尚未通过，意味着买房交易失败。

RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(119,119,119);TEXT-ALIGN: left;FONT: 15px/24px 'Microsoft YaHei';MARGIN: 0px 0px 20px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 问及以后打算时，王磊称：“再过两年之后，该楼盘旁边的17号线就开通了，那时肯定不能以26000元这个价格来买了。如果那时房价合理我会考虑再买，如果不合理，我会视情况而定。”

RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(119,119,119);TEXT-ALIGN: left;FONT: 15px/24px 'Microsoft YaHei';MARGIN: 0px 0px 20px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 近日，市民Cathy在微信公众号“识局”上撰文称，自己就是一个社保满3年未满5年的人，而且刚刚卖掉了自己在郊区的房子，想要置换市区的房子，“我的身边有很多像我一样的置换客，这也是去年以来上海市场上的需求主力。”

RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(119,119,119);TEXT-ALIGN: left;FONT: 15px/24px 'Microsoft YaHei';MARGIN: 0px 0px 20px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 此外，新政对于部分有改善性需求的人群来说，也是致命的打击。新政规定，对于拥有一套住房再次购买普通商品住宅首付比例调整至50%，非普通二套房的首付比例提升至不低于70%。

RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(119,119,119);TEXT-ALIGN: left;FONT: 15px/24px 'Microsoft YaHei';MARGIN: 0px 0px 20px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 这也意味着，如果名下有房，且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，如购置一套430万的房子，新政之前的首付只需要付172万即可，而新政实施之后，其首付则需要付215万，较之前多付43万。

RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(119,119,119);TEXT-ALIGN: left;FONT: 15px/24px 'Microsoft YaHei';MARGIN: 0px 0px 20px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 近期以来，各地楼市新政频出，因城施策调控走向分化。在此前持续疯涨的一二线城市，调控新政效应已逐步显现，受提高二套房首付与“限购”政策抑制，成交量急速下滑，市场预期陷入混沌。成交量与房价的巨幅波动，并非产业之福，也不利于宏观经济的平稳发展。

RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(119,119,119);TEXT-ALIGN: left;FONT: 15px/24px 'Microsoft YaHei';MARGIN: 0px 0px 20px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 从调控的逻辑出发，提高二套房首付与增加社保缴纳年限的“限购”政策，本质上仍是在需求端作文章，作为传统调控思路的延续，其中长期效果仍然有待观察。

RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(119,119,119);TEXT-ALIGN: left;FONT: 15px/24px 'Microsoft YaHei';MARGIN: 0px 0px 20px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 溯源地方近十余年的楼市调控，需求端的改革往往容易导致资源错配。为典型的莫过于限制性技术手段：以“限购”为例，这不过是需求的延后，同时造成需求累积，如同堰塞湖，原本宜疏不宜堵，结果因某次意外，购房人心理防线坍塌，叠加后的需求全面暴发，于是成交量井喷，而瞬时的供应不可能跟上，房价成为必然。

RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(119,119,119);TEXT-ALIGN: left;FONT: 15px/24px 'Microsoft YaHei';MARGIN: 0px 0px 20px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> “限贷”和“限价”同样难改变市场运行趋势，“限贷”的出发点如果不是为了防范金融风险，而是以调控房价为目的，那么在房价上涨预期下，突破“限贷”的房屋购买资格就有了价值，各种包装公司的运作因需求而顺理成章。而金融业的利润与风险追求往往体现为锦上添花而非雪中送炭，二套房及以上的群体显然属于更的客户，在风险更低、更高（利率上浮）下，银行业的选择可想而知。

RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(119,119,119);TEXT-ALIGN: left;FONT: 15px/24px 'Microsoft YaHei';MARGIN: 0px 0px 20px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 这些显性和隐性成本都终被体现为购房成本，以新的成交价格为基准，直接间接地推动房价上行。而盲目“限价”则直接导致该类商品的开发意愿降低、造成供应不足，反而进一步推高价格。这是一个并不复杂的传导机制，在流动充裕的背景下，房地产业的各个环节，土地等原材料成本、建筑成本、人力成本等各生产要素均呈上涨的态势下，不在供应和成本环节做文章，房价只会越涨越高。

RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(119,119,119);TEXT-ALIGN: left;FONT: 15px/24px 'Microsoft YaHei';MARGIN: 0px 0px 20px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 与需求端相比，供给侧改革更应受到重视。事实上，作为一个产业链长，事关国民经济健康发展的行业，房地产业的产业政策，尤其是一二线城市的楼市调控，需要更多来自产业界的思辩。

RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(119,119,119);TEXT-ALIGN: left;FONT: 15px/24px 'Microsoft YaHei';MARGIN: 0px 0px 20px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 逻辑其实简单明了，房地产从业者处于行业前沿，对房地产库存、开工等直接关系房价走向的现状有直接体验，其结论对政策决议和行业发展更接近现实。然而遗憾的是，由于房地产行业长期被“妖魔化”，过去多年，一些房地产业界本应影响调控政策的真知灼见，淹没于全社会对开发商的道德批判中。结果，民意压力、开发商噤声、调控政策升级：一次次的供需失衡，一条条值得商榷的调控政策，一轮轮房价的突然，让中国房地产业偏离健康发展轨道。

RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(119,119,119);TEXT-ALIGN: left;FONT: 15px/24px 'Microsoft YaHei';MARGIN: 0px 0px 20px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 如果说当前的限购限贷及提高首付是短期措施的话，那么，在供给侧改革上升至国策的背景下，从长远角度出发，对极低库存的一二线城市，有效增加供应，以更加市场化的产业政策化解市场需求，并管理民间房价预期，才能真正作为冶本之策。

标签：楼市新政开发商

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楼市新政下，开发商和购房者们都想些什么？

东地产 2016-04-06 10:18

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