[摘要] 房地产政策似乎一夜之间变了风向。2015年3月24日，上海限购令升级，猛的药是2改5，提高非本市户籍居民家庭购房门槛，个税或社保要连续缴纳满5年及以上。一直以来上海对“非本市户籍居民家庭”定义从严，外地单身人士无购房资格。
RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(0,0,0);PADDING-BOTTOM: 0px;TEXT-ALIGN: justify;PADDING-: 0px;FONT: 15px/27px 宋体, sans-serif;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px 0px 10px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px">房地产政策似乎一夜之间变了风向。2015年3月24日，上海限购令升级，猛的药是2改5，提高非本市户籍居民家庭购房门槛，个税或社保要连续缴纳满5年及以上。一直以来上海对“非本市户籍居民家庭”定义从严，外地单身人士无购房资格。
RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(0,0,0);PADDING-BOTTOM: 0px;TEXT-ALIGN: justify;PADDING-: 0px;FONT: 15px/27px 宋体, sans-serif;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px 0px 10px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px">无数人间悲喜剧就此上演。准备以旧换新的非本地户籍家庭，在卖了小房子货款两清之后，突然发现自己因为不够5年年限而失去了购房资格。上海就好像一辆疾驰的高铁动车，被赶下车的感觉不好受。
RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(0,0,0);PADDING-BOTTOM: 0px;TEXT-ALIGN: justify;PADDING-: 0px;FONT: 15px/27px 宋体, sans-serif;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px 0px 10px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px">那些辛苦攒够了市区“老破小”首付的外地屌丝欲哭无泪。丈母娘要求“买房才能结婚”，上海要求“结婚才能买房”，两边一直僵持不下。好容易攒够了资格、攒够了首付让丈母娘松了口，这下又再等三年，天知道三年后首付要多少。那些连首付的边都没有的外地屌丝则漫卷诗书喜欲狂，对丈母娘放言：“你看，不是我不想买，是上海不让我买，要不租房结婚先？”但大的赢家当属上海未婚女性，户籍就是珍贵的嫁妆，高富帅快到我的碗里来。
RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(0,0,0);PADDING-BOTTOM: 0px;TEXT-ALIGN: justify;PADDING-: 0px;FONT: 15px/27px 宋体, sans-serif;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px 0px 10px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px">3月25日，深圳1改3。此外，南京、武汉也出台了新的限制性措施。未来可能会有更多的一线与二线城市跟进。这些调控加码的城市，共同点是近期房价涨幅太高了。要想短期内让房事降火，也只有放大招，下压制需求这样的虎狼药了。
RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(0,0,0);PADDING-BOTTOM: 0px;TEXT-ALIGN: justify;PADDING-: 0px;FONT: 15px/27px 宋体, sans-serif;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px 0px 10px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px">或有人说，中央经济工作会议提出2016年五大任务之一为“化解房地产库存”，其中包括“要取消过时的限制性措施”。上海深圳限购加码似乎与此有冲突。
RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(0,0,0);PADDING-BOTTOM: 0px;TEXT-ALIGN: justify;PADDING-: 0px;FONT: 15px/27px 宋体, sans-serif;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px 0px 10px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px">这其实是一种误解。根据语境，“化解房地产库存”是纲、是大原则，“要取消过时的限制性措施”是目、是小原则。更何况，也没有说要取消一切限制性措施，限制性措施是否过时，本身是有一定诠释空间的。
RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(0,0,0);PADDING-BOTTOM: 0px;TEXT-ALIGN: justify;PADDING-: 0px;FONT: 15px/27px 宋体, sans-serif;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px 0px 10px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px">简要回顾一下限购史。2010年4月，新国十条出台，提出地方政府“可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数”。2011年1月，新国八条出台，要求相关城市“在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施”，原则上本地户籍居民家庭限购2套住房，能够提供当地一定年限纳税证明或社保险纳证明的非本地户籍居民家庭限购1套住房。拧上了数十个城市限购的总发条。
RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(0,0,0);PADDING-BOTTOM: 0px;TEXT-ALIGN: justify;PADDING-: 0px;FONT: 15px/27px 宋体, sans-serif;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px 0px 10px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px">2014-2015年，随着楼市引擎逐次熄火，绝大多数限购城市陆续松开了发条。后，只有北上广深等少数城市保留限购，上海深圳甚至因为涨幅太高而限购加码。这些信息足以说明一线城市不是房产去库存的目标城市。
RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(0,0,0);PADDING-BOTTOM: 0px;TEXT-ALIGN: justify;PADDING-: 0px;FONT: 15px/27px 宋体, sans-serif;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px 0px 10px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px">好了，限购不限购的逻辑也就呼之欲出了。从城市看，要去库存的是房子卖不动甚至从未限购的三线及以下城市；一二线城市如果涨幅过快，有限购加码之大刑伺候。从房产类型看，限购的是商品住房，交易税费高的写字楼、商铺从不限购。从购买者看，被限购的是家庭，交易成本与持有成本高的企业从未被限购。从这里，可以读出去库存的空间在哪里。
RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(0,0,0);PADDING-BOTTOM: 0px;TEXT-ALIGN: justify;PADDING-: 0px;FONT: 15px/27px 宋体, sans-serif;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px 0px 10px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px">要去库存，就必须让购买者加杠杆。
RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(0,0,0);PADDING-BOTTOM: 0px;TEXT-ALIGN: justify;PADDING-: 0px;FONT: 15px/27px 宋体, sans-serif;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px 0px 10px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px">一是让家庭加杠杆。个人按揭是目前坏账少、优质的信贷，意味着家庭还有加杠杆的空间。一线城市维持甚至放大招加码限购，当然是想让在一线城市工作的外地人为家乡小县城去库存贡献一份力。大家纷纷把家乡小县城的几套房子卖掉，攒够一个上海市内环线“老破小”的首付，小县城还怎么去库存？
RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(0,0,0);PADDING-BOTTOM: 0px;TEXT-ALIGN: justify;PADDING-: 0px;FONT: 15px/27px 宋体, sans-serif;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px 0px 10px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px">二是让企业加杠杆。3月24日，财政部、国税总局发布《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》，自2016年5月1日起，在范围内全面推开营改增试点，建筑业、房地产业、金融业与生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。其中，建筑、不动产租赁服务、销售不动产与转让土地使用权，税率为11%。其中大的亮点是将不动产纳入抵扣。这又是一个房产去库存的大招。
RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(0,0,0);PADDING-BOTTOM: 0px;TEXT-ALIGN: justify;PADDING-: 0px;FONT: 15px/27px 宋体, sans-serif;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px 0px 10px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px">中央经济工作会议提出“化解房地产库存”，措施还包括“要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业”。这话怎么解读，谜底揭晓了。
RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(0,0,0);PADDING-BOTTOM: 0px;TEXT-ALIGN: justify;PADDING-: 0px;FONT: 15px/27px 宋体, sans-serif;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px 0px 10px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px">对房地产开发企业来说，土地购置成本能纳入抵扣，无需缴纳增值税，节省了成本。对一般企业来说，土地/不动产往往是基本的生产要素、重要的资本支出。几乎每个企业都会购买或租赁不动产作为厂房、门店与办公场所等，不动产纳入抵扣，能显著降低企业成本。
RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(0,0,0);PADDING-BOTTOM: 0px;TEXT-ALIGN: justify;PADDING-: 0px;FONT: 15px/27px 宋体, sans-serif;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px 0px 10px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px">总之，不动产纳入扣抵，有利于降低企业的房产交易成本与持有成本，激发企业投资、购买与租赁不动产的积极性。不愧为房产去库存的大招，也不愧为供给侧改革的大招，必须赞。
RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(0,0,0);PADDING-BOTTOM: 0px;TEXT-ALIGN: justify;PADDING-: 0px;FONT: 15px/27px 宋体, sans-serif;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px 0px 10px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px">既然建筑、不动产租赁服务、销售不动产、转让土地使用权都营改增了，那是否意味着边际税率高达30%-60%的土地增值税该寿终正寝了？总不能一个行业收两个“增值税”吧？
RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(0,0,0);PADDING-BOTTOM: 0px;TEXT-ALIGN: justify;PADDING-: 0px;FONT: 15px/27px 宋体, sans-serif;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px 0px 10px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px">后有一个问题。政府可以出台限购令，让某些个人、家庭买不了房，但并不能控制个人、家庭与企业去哪里买房。房事是存在正反馈的：人口净流入的地区，房价坚挺，反过来又会吸引更多的买家；人口净流出的地区，房价疲软，反过来又会导致更多的人离场。驱动人口流入流出的，是不同地区的自然禀赋与竞争力，是地方政府的抢人能力。
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