[摘要] 大家好，我是【京房字】专家组成员之一。今天我主动请缨，以个人名义，说说近身边发生的事情。
，这两天，有个朋友的朋友在买二手房。她担心房主毁约想赶紧签合同，但是不敢把解抵押的几百万给房主，又不想让链家同时赚0.5%的资金监管费用和2%的月利息（没错，买主把首付给了链家监管，还 得替卖主掏年化24%的利息，就是这么不讲理），所以一直非常慌乱，打电话的语气中都透露出慌张和不安。
然后，我只问了她三件事：，这房子是链家的房源吗？第二，你们约了什么时候签合同？第三，你给链家或者房主付了什么钱了吗？
答案：，不是；第二，明天晚上；第三，没有。
那你还慌乱个什么劲？我劝她，沉静下来，深呼吸。今天下午和晚上，找到房子周边所有的中介，问一圈，去找合适、稳妥的中介服务方案，然后再确定你要不要上链家的套儿。
我不知道她有没有这么做，只是希望她能这么做。
第二，是【京房字】的一名志愿者。15天内，他买二手房被违约了3次，赔偿金就赔了他20万。要说起来，如果干任何一笔买卖15天内能赚20万都是好事儿。可是他急得嗓子都发了炎。对于赚的这20万，他似乎一点也不高兴。
然后，志愿者小组里有人出了招——拿100万，去定20套低价的房子，和房主说要倒腾购房资格，让房主等着。按照现在的趋势，房主会很快违约，然后这100万短时间内就会变成200万了。
可别拿这个当段子。每次房子疯涨的时候，都有人这么干。当然这种投资风险巨大，赔了的也不少见。
第三，是一个并不认识的前同事。他今天联系我，张口就是想要一套扣在开发商手中、价值1000万的房子。现在那房子单价是每平方米7.5万元，如果开发商期转现，单价每平方米可能会超过10万元。这也就是说，如果现在开发商卖给他，相当于送了他300万。
我不太了解这位前同事，只是想如果是我，如果涉及这样巨大的利益，我至少会找个更熟的人去求帮忙。
好了，现在回来，说北京的房子。近市场动荡，人心惶惶。有很多人高喊着北京的房子危险了，各种警示源源不断而来。有些人举着钱定了房又摇摆不定，一会儿怕房主毁约，一会儿怕自己买在山顶上，一会儿怕赶不上这波房价上涨，一会儿怕自己买了房价就腰斩，一会儿想追加定金去，一会儿想干脆撤了定金不买了……
个人认为，如果您不是用杠杆用到连首付、契税都要贷款，如果您不是把一家老小明天的饭钱都压在了“投资”上，如果您不是非得想着只靠倒腾房地产就能飞黄腾达，那么，房地产市场对您来说，不“危险”。
但反之来说，如果您动用了所有的杠杆，如果您的“自住”需求已经上升为投资甚至投机，如果您要买的房子是算上未来30年不吃不喝都还不完，就指望几年内房价再套现的，那么，是您很“危险”。
这几天，又开始有人在议论当年东京的房价断崖式下跌。请注意，当年下跌的，不仅仅是房价，而是整个经济。
而且，如果经济复苏，一线城市的房子会率先“止血”。要研究下跌和上涨的规律，看看北京出这几轮限购令的时间节点，和房价涨跌的K线图就知道了。
那么现在可能要想想新的问题——如果您没有房，当经济崩溃了，您怎么办？如果您有一套自住的房子，当经济崩溃了，您又怎么办？如果您有一堆的房子和一堆的负债，当经济崩溃时，您又该怎么办？
当然，理想的是，当房价断崖式下跌之后，您手里原本只够首付的钱，瞬间能变成全款。
然而您又怎么能肯定自己到时就会有这种勇气和信心，而且关键的是，还会有这么多钱。
毕竟过去10年，北京的房价已经经历了几次大的波动，站在2016年这个时间节点上回望，很多人都会后悔，我怎么没在那儿会买房子？
这几天很多人问我，政府什么时候出手调控房价，“房子都已经涨成这样了”。
而我知道的只是，确实有主管部门在关注，在写报告，但是其他的都不能说。
今天，有个来自房地产一哥企业的老兄做了这样几个分析，我想会对大家有用。
，对于深圳的疯狂涨幅。因为开发商擅长“偷面积”，75平的销售面积恨不得实际有150平，所以看深圳的涨幅，要折半看。我认为这个观点翻译过来就是——深圳房价没涨那么high，媒体没把这事儿说清楚，各位先不要自己吓唬自己，慌了神对谁都不好。
第二，对于其他城市的涨幅。据说现在上海只剩4个月库存了，据说北京还剩7个月。目前北京的存量还有7万套左右，昨天【京房字】专家组几个人聊天，认为还在安全范围内；但是由于其中有很多豪宅，去化会比较慢，所以也值得关注。这个观点翻译过来，应该是——和上海近的涨幅相比，北京这一轮涨不算奇怪，也不会造成越涨越慌的明显趋势，但针对刚需和首改，到了该盯着点的时间了。
第三，这几个城市的上涨都在他们的意料之中，但他们原本预测北京去年就应该涨，可是没涨起来，这很奇怪。
对于这一点，我倒是认为，这可能是频繁的房价上涨消息，刺激了一些本来就有购房资格但是仍在“沉睡”的人。是的，政府曾经测算过有多少家庭有购房资格但还没买房，通过这个数字，确定了某些政策的执行力度和某些房源的供应量。但由于政策尚未放水，所以这种临时的刺激仍在可控的范围内。
第四，从周期上看，今年是high年。
第五，面对一堆“里头像欧洲，外头像非洲”、10万+的豪宅，城里有些四五六万的新房，仍旧有投资价值。（国贸区域还有单价4万多的改善型中高端二手房我会说吗？）
如果您已经耐心看到了这里，而且有感悟，不焦躁，不慌张，那么恭喜您，至少您已经脱离了盲目决定的危险区。
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