[摘要] 面对高库存，各地政府和开发商齐发力卖房，2016三四线楼市能否迎来转机？
RD-WRAP: break-word;WHITE-SPACE: pre;WORD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;WORD-BREAK: break-all;COLOR: rgb(51,51,51);PADDING-BOTTOM: 0px;TEXT-ALIGN: left;PADDING-: 0px;FONT: 16px/30px 'Microsoft YaHei', 微软雅黑, 'Microsoft JhengHei', 华文细黑, STHeiti, MingLiu, serif;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px 0px 20px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px">面对高库存，各地政府和开发商齐发力卖房，2016三四线楼市能否迎来转机？
RD-WRAP: break-word;WHITE-SPACE: pre;WORD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;WORD-BREAK: break-all;COLOR: rgb(51,51,51);PADDING-BOTTOM: 0px;TEXT-ALIGN: left;PADDING-: 0px;FONT: 16px/30px 'Microsoft YaHei', 微软雅黑, 'Microsoft JhengHei', 华文细黑, STHeiti, MingLiu, serif;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px 0px 20px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 近日有报道称，针对房地产去库存，层面涉及相关金融和财政政策的调研已悄然完成，有望在两会后择时发布。而目前，各部门就房地产去库存的方案已经做了一揽子规划，今年地方两会也就这一问题做了深入探讨，部分方案已送至决策层。
RD-WRAP: break-word;WHITE-SPACE: pre;WORD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;WORD-BREAK: break-all;COLOR: rgb(51,51,51);PADDING-BOTTOM: 0px;TEXT-ALIGN: left;PADDING-: 0px;FONT: 16px/30px 'Microsoft YaHei', 微软雅黑, 'Microsoft JhengHei', 华文细黑, STHeiti, MingLiu, serif;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px 0px 20px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 继央行、银监会2月2日下达将首套住房贷款首付款比例低降至两成的命令后，江苏省银行业已作出反应，除南京主城区暂不执行外，其他城市执行首付首套房20%、二套房40%或30%的新政。
RD-WRAP: break-word;WHITE-SPACE: pre;WORD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;WORD-BREAK: break-all;COLOR: rgb(51,51,51);PADDING-BOTTOM: 0px;TEXT-ALIGN: left;PADDING-: 0px;FONT: 16px/30px 'Microsoft YaHei', 微软雅黑, 'Microsoft JhengHei', 华文细黑, STHeiti, MingLiu, serif;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px 0px 20px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 此外，自去年以来国内已有约60座城市发布了购房补贴，多为三四线城市，每平米补贴标准多在100-300元不等。其中，四川眉山市在2016年春节房交会传出消息，凡购买城区内144平方米以下的新建商品住宅，均可享受每平方米500元的补贴。
RD-WRAP: break-word;WHITE-SPACE: pre;WORD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;WORD-BREAK: break-all;COLOR: rgb(51,51,51);PADDING-BOTTOM: 0px;TEXT-ALIGN: left;PADDING-: 0px;FONT: 16px/30px 'Microsoft YaHei', 微软雅黑, 'Microsoft JhengHei', 华文细黑, STHeiti, MingLiu, serif;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px 0px 20px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 受到政策激励的中小城市开发商也放弃休息，利用春节假期积极推盘，希望能吸引返乡置业人群。有的楼盘为购房者提供看房专车，有的干脆打出了“返乡置业零首付”的广告。湖北小县城红安1月下旬就有5个楼盘开盘，还推出各种优惠政策。
RD-WRAP: break-word;WHITE-SPACE: pre;WORD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;WORD-BREAK: break-all;COLOR: rgb(51,51,51);PADDING-BOTTOM: 0px;TEXT-ALIGN: left;PADDING-: 0px;FONT: 16px/30px 'Microsoft YaHei', 微软雅黑, 'Microsoft JhengHei', 华文细黑, STHeiti, MingLiu, serif;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px 0px 20px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 尽管上述种种利好，近来各个中小城市的房地产销售却呈现冷热不均的销售局面。北京、深圳这类大城市周边的三四线楼市相对较受欢迎，其他不具备经济地理优势的中小城市则依旧低迷。总体来看，库存压力依然较大，中小城市去库存难有如下几个原因：
RD-WRAP: break-word;WHITE-SPACE: pre;WORD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;WORD-BREAK: break-all;COLOR: rgb(51,51,51);PADDING-BOTTOM: 0px;TEXT-ALIGN: left;PADDING-: 0px;FONT: 16px/30px 'Microsoft YaHei', 微软雅黑, 'Microsoft JhengHei', 华文细黑, STHeiti, MingLiu, serif;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px 0px 20px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 一、楼市库存与就业需求不匹配。国家统计局的数据显示，截至去年末商品房待售面积达到7亿平方米，增长15.6%，达到了历史的峰值，其中住宅占到了63%。这还只是官方数据，由于很多地方楼盘存在“先卖房后办证”甚至项目还未建设已开卖的行为，因而还有很多隐性库存。
RD-WRAP: break-word;WHITE-SPACE: pre;WORD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;WORD-BREAK: break-all;COLOR: rgb(51,51,51);PADDING-BOTTOM: 0px;TEXT-ALIGN: left;PADDING-: 0px;FONT: 16px/30px 'Microsoft YaHei', 微软雅黑, 'Microsoft JhengHei', 华文细黑, STHeiti, MingLiu, serif;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px 0px 20px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 这当中，有大量外来人口支撑的一二线城市库存压力并不大，库存压力大的主要是中小城市。三四线城市有限的工作机会，并不能吸引人们在此定居，这就成了三四线城市去库存大的障碍。当地一些开发商认为，本地楼市的消化可能需要3-5年。
RD-WRAP: break-word;WHITE-SPACE: pre;WORD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;WORD-BREAK: break-all;COLOR: rgb(51,51,51);PADDING-BOTTOM: 0px;TEXT-ALIGN: left;PADDING-: 0px;FONT: 16px/30px 'Microsoft YaHei', 微软雅黑, 'Microsoft JhengHei', 华文细黑, STHeiti, MingLiu, serif;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px 0px 20px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 二、很多楼盘规划不合理，配套设施未能及时跟进，吸引力不足。前几年的造城运动中，城区越铺越大，很多新楼盘都位于偏僻的新城区。房子虽然盖起来了，可是相关的市政、购物、交通等配套设施严重滞后，生活的不便利又吓跑了不少人。
RD-WRAP: break-word;WHITE-SPACE: pre;WORD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;WORD-BREAK: break-all;COLOR: rgb(51,51,51);PADDING-BOTTOM: 0px;TEXT-ALIGN: left;PADDING-: 0px;FONT: 16px/30px 'Microsoft YaHei', 微软雅黑, 'Microsoft JhengHei', 华文细黑, STHeiti, MingLiu, serif;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px 0px 20px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 三、需求不足。经过拆迁补偿和子女购房，城市家庭的购房需求已经饱和。农民家庭成为购房主力，其购房原因多为满足子女教育或结婚需求。但是农民家庭普遍收入较低，而如果没有稳定的工作和收入也不好申请银行贷款。
RD-WRAP: break-word;WHITE-SPACE: pre;WORD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;WORD-BREAK: break-all;COLOR: rgb(51,51,51);PADDING-BOTTOM: 0px;TEXT-ALIGN: left;PADDING-: 0px;FONT: 16px/30px 'Microsoft YaHei', 微软雅黑, 'Microsoft JhengHei', 华文细黑, STHeiti, MingLiu, serif;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px 0px 20px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 楼市的现状是，高成本下楼市降价空间有限。有开发商就表示，尽管政府一直在呼吁开发商降价，房价已经接近成本价，自己旗下3000元/平方米的均价中交给政府的各种税费就达到1600元。也有业内人士提醒道，每米5000元以下的房子“千万不要买”。
RD-WRAP: break-word;WHITE-SPACE: pre;WORD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;WORD-BREAK: break-all;COLOR: rgb(51,51,51);PADDING-BOTTOM: 0px;TEXT-ALIGN: left;PADDING-: 0px;FONT: 16px/30px 'Microsoft YaHei', 微软雅黑, 'Microsoft JhengHei', 华文细黑, STHeiti, MingLiu, serif;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px 0px 20px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 在这种状况下，如果仅依靠“发钱”的方式去库存，效果恐怕不会太理想。要扭转这一局面，政府需要改变对房地产过重的财税依赖和扶持，让市场去自主调节。政府能做的就是做好配套服务，不仅是生活设施和公共设施，还要引导经济和产业资源向中小城市扩散，增加更多的就业机会，只有才能迎来中小城市的兴旺发展。
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