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山西再提城镇化解房地产库存然后呢?

兴业宏观  2016-01-28 10:29

[摘要] 从中央经济工作会议,到1月22日国务院常务会议,再到27日的一号文件,政策的不断出台显示2016年政府化解房地产库存的一个重要思路是推进新型城镇化的建设。

RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(43,43,43);PADDING-BOTTOM: 0px;TEXT-ALIGN: left;PADDING-: 0px;FONT: 14px/24px simsun, arial, helvetica, clean, sans-serif;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px 0px 25px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 28px;-webkit-text-stroke-width: 0px">从中央经济工作会议,到1月22日国务院常务会议,再到27日的一号文件,政策的不断出台显示2016年政府化解房地产库存的一个重要思路是推进新型城镇化的建设,帮助农村居民在城市定居置业,我们认为:

RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(43,43,43);PADDING-BOTTOM: 0px;TEXT-ALIGN: left;PADDING-: 0px;FONT: 14px/24px simsun, arial, helvetica, clean, sans-serif;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px 0px 25px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 28px;-webkit-text-stroke-width: 0px">1)地产商拿地动力弱,房地产持续去库存;

RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(43,43,43);PADDING-BOTTOM: 0px;TEXT-ALIGN: left;PADDING-: 0px;FONT: 14px/24px simsun, arial, helvetica, clean, sans-serif;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px 0px 25px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 28px;-webkit-text-stroke-width: 0px">2)住宅地产的潜在库存约47亿平米,且城市分化严重,去库存仍任重道远;

RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(43,43,43);PADDING-BOTTOM: 0px;TEXT-ALIGN: left;PADDING-: 0px;FONT: 14px/24px simsun, arial, helvetica, clean, sans-serif;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px 0px 25px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 28px;-webkit-text-stroke-width: 0px">3)农民工流量收入虽高,但存量财富少,购房压力较大,需要金融支持;

RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(43,43,43);PADDING-BOTTOM: 0px;TEXT-ALIGN: left;PADDING-: 0px;FONT: 14px/24px simsun, arial, helvetica, clean, sans-serif;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px 0px 25px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 28px;-webkit-text-stroke-width: 0px">4)农村留守儿童和老人或也将是地产去库存的需求潜力。

RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(43,43,43);PADDING-BOTTOM: 0px;TEXT-ALIGN: left;PADDING-: 0px;FONT: 14px/24px simsun, arial, helvetica, clean, sans-serif;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px 0px 25px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 28px;-webkit-text-stroke-width: 0px">房地产去库存进行时

RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(43,43,43);PADDING-BOTTOM: 0px;TEXT-ALIGN: left;PADDING-: 0px;FONT: 14px/24px simsun, arial, helvetica, clean, sans-serif;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px 0px 25px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 28px;-webkit-text-stroke-width: 0px">商品房库存可以分为三个部分:1)建设完工待销售的商品房;2)仍在施工未完成的在建房;3)已拿地尚未开发的部分。根据我们的估算,2016年初潜在的住宅库存可能包括:4.5亿平方米待售库存、40.5亿平米在建面积(含期房销售)和2亿平米待开发面积(根据待开发土地面积推算),共约47亿平米库存。

RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(43,43,43);PADDING-BOTTOM: 0px;TEXT-ALIGN: left;PADDING-: 0px;FONT: 14px/24px simsun, arial, helvetica, clean, sans-serif;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px 0px 25px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 28px;-webkit-text-stroke-width: 0px">值得注意的是,由于2015年房地产销售回暖但地产商拿地的意愿普遍较弱,房地产库存已在逐渐去化,尤其第三部分——待开发土地面积在2016年初可能会有一个较快幅度的下降。

RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(43,43,43);PADDING-BOTTOM: 0px;TEXT-ALIGN: left;PADDING-: 0px;FONT: 14px/24px simsun, arial, helvetica, clean, sans-serif;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px 0px 25px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 28px;-webkit-text-stroke-width: 0px">房地产去库存仍任重而道远

RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(43,43,43);PADDING-BOTTOM: 0px;TEXT-ALIGN: left;PADDING-: 0px;FONT: 14px/24px simsun, arial, helvetica, clean, sans-serif;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px 0px 25px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 28px;-webkit-text-stroke-width: 0px">虽然房地产供给端已经在自发地进行调整,但在人口增速下降和老龄化的压力下,中长期的供需拐点已过。目前房地产库存仍处于较高的水平,而且2015年的销售回升或有财富效应和政策刺激的冲击影响,如果政策的刺激不能持续,未来房地产去库存的压力仍然较大。

RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(43,43,43);PADDING-BOTTOM: 0px;TEXT-ALIGN: left;PADDING-: 0px;FONT: 14px/24px simsun, arial, helvetica, clean, sans-serif;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px 0px 25px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 28px;-webkit-text-stroke-width: 0px">而且从地区的分布来看,城市之间的分化十分严重,地产库存大量地集中在三四线城市,而这些小城市的供需基本面明显弱于一线城市,这会进一步加大房地产去库存的难度。

RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(43,43,43);PADDING-BOTTOM: 0px;TEXT-ALIGN: left;PADDING-: 0px;FONT: 14px/24px simsun, arial, helvetica, clean, sans-serif;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px 0px 25px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 28px;-webkit-text-stroke-width: 0px">农民工购房需要更多的金融支持

RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(43,43,43);PADDING-BOTTOM: 0px;TEXT-ALIGN: left;PADDING-: 0px;FONT: 14px/24px simsun, arial, helvetica, clean, sans-serif;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px 0px 25px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 28px;-webkit-text-stroke-width: 0px">由于更加辛苦和勤劳,近年来农民工的收入水平实际上高于城镇居民的平均水平,并且收入增速也更高。但虽然农民工收入增长较快,但房价的居高不下使得购房压力仍然较大(按照均价约1万/平方米计算,购买35平米住房仍需要外出务工农民工不吃不喝连续工作10年以上)。这背后的原因在于:1)外出务工人员的工资收入增长虽快,但受益于近年来存量房地产资产的也较少,居民财产性收入占比较低,而未来土地流转改革的推进可能会改善这一情况;2)由于缺乏连续稳定的工作,社保对农民工购房的支持也较少,相关的支持政策也在陆续出台。

RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(43,43,43);PADDING-BOTTOM: 0px;TEXT-ALIGN: left;PADDING-: 0px;FONT: 14px/24px simsun, arial, helvetica, clean, sans-serif;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px 0px 25px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 28px;-webkit-text-stroke-width: 0px">正如我们在2016年年报《渐行渐远的流动性陷阱和资产荒》中强调,虽然房地产大周期的供需拐点已过,但如果加大金融的支持力度,整体而言目前房地产仍有需求可以释放,近期政府的政策也指向这一点。

RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(43,43,43);PADDING-BOTTOM: 0px;TEXT-ALIGN: left;PADDING-: 0px;FONT: 14px/24px simsun, arial, helvetica, clean, sans-serif;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px 0px 25px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 28px;-webkit-text-stroke-width: 0px">非外出务工农民也是房产去库存的潜在需求

RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(43,43,43);PADDING-BOTTOM: 0px;TEXT-ALIGN: left;PADDING-: 0px;FONT: 14px/24px simsun, arial, helvetica, clean, sans-serif;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px 0px 25px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 28px;-webkit-text-stroke-width: 0px">目前外出务工的农民工在工作地自购房的比例不足1%,多年以来上升的幅度也有限。在政策的刺激下,每年每新增1%的农民工购房需求,按照1.7亿外出务工农民工和人均35平米计算,可以对应0.6亿平方米的地产需求。

RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(43,43,43);PADDING-BOTTOM: 0px;TEXT-ALIGN: left;PADDING-: 0px;FONT: 14px/24px simsun, arial, helvetica, clean, sans-serif;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px 0px 25px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 28px;-webkit-text-stroke-width: 0px">另一个潜在的因素在于,相较于约2亿的农民工青壮年,近6亿的非农民工人口是一个更大的群体,其中包括1.4亿的儿童和2亿老人,这些人群更需要城镇中医疗、教育等基础设施的支持。如果未来5年能够新增1亿人口就近迁入城镇,按人均35平米计算可以对标35亿三、四线城市的房地产需求,这或是一个更大的潜在需求增长点。

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